Sie haben gerade erfahren, dass das Nachbarhaus verkauft wurde, und die erste Frage, die Ihnen in den Sinn kommt, betrifft den Preis. Diese Neugier ist legitim und vor allem nützlich: Den Preis eines im Viertel verkauften Hauses zu kennen, hilft, den Wert Ihres eigenen Eigentums zu schätzen oder ein Kaufangebot zu kalibrieren. Die gute Nachricht ist, dass diese Immobilienverkaufsdaten in Frankreich seit mehreren Jahren öffentlich sind.
Zeitliche Verzögerung der DVF-Daten: Was die Transparenz nicht sagt
Die meisten Leitfäden verweisen auf die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières), um die Preise von Immobilienverkäufen zu konsultieren. Wenige präzisieren ein Detail, das die Interpretation der Ergebnisse verändert: Die veröffentlichten Preise weisen eine Verzögerung von etwa sechs Monaten im Vergleich zum tatsächlichen Verkauf auf.
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Diese Verzögerung erklärt sich durch den Verwaltungsweg. Der Notar registriert die Urkunde, die Direktion für öffentliche Finanzen (DGFiP) sammelt die Daten und veröffentlicht sie dann bei halbjährlichen Aktualisierungen im April und Oktober. Wenn Sie den Preis eines im Januar verkauften Hauses suchen, werden Sie ihn wahrscheinlich nicht vor dem folgenden Oktober finden.
Diese Verzögerung hat direkte Auswirkungen auf Ihre Schätzung. In einem Markt, in dem die Preise schnell steigen oder fallen, können die letzten sichtbaren Transaktionen einen Kontext widerspiegeln, der nicht mehr existiert. Dieses Zeitfenster im Hinterkopf zu behalten, verhindert, dass Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung auf veralteten Daten basieren.
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Um den Preis eines verkauften Hauses mit maximalem Kontext zu erfahren, müssen Sie daher das im DVF angegebene Datum der Übertragung mit der tatsächlichen Marktperiode vor Ort abgleichen.
DVF und DVF+: Welche Informationen über den Preis eines verkauften Hauses
Vielleicht haben Sie schon von DVF gehört, ohne zu wissen, dass es zwei Versionen dieser Datenbank gibt. Die historische Version, die über die Etalab-App zugänglich ist, bietet die grundlegenden Informationen: Adresse, Datum der Übertragung, Verkaufspreis, Fläche und Art der Immobilie.
Was DVF+ zusätzlich bietet
Seit 2022 veröffentlicht die DGFiP auch DVF+, das technische Variablen aus dem Steuerkataster integriert (MAJIC-Datenbank). Konkret können Sie dort detailliertere Informationen über die Beschaffenheit des Gebäudes und bestimmte Komfortkriterien finden. Diese Details helfen zu verstehen, warum zwei in derselben Straße verkaufte Häuser sehr unterschiedliche Preise aufweisen.
Mehrere spezialisierte Portale übernehmen diese angereicherten Daten und zeigen sie auf interaktiven Karten mit Suchfiltern an. Der ergonomische Unterschied ist bemerkenswert: In der Etalab-App muss man manuell auf der Frankreichkarte navigieren, ohne eine Adresse eingeben zu können. Drittanbieter-Tools ermöglichen eine direkte Suche nach Straße oder Gemeinde.
Was in allen öffentlichen Datenbanken fehlt
Keine DVF-Datenbank enthält den tatsächlichen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Ein nach einer vollständigen Renovierung verkauftes Haus und ein im Ist-Zustand verkauftes Haus erscheinen gleich. Der Preis pro Quadratmeter brutto spiegelt nicht die tatsächliche Qualität der Immobilie wider. Das ist die strukturelle Grenze aller öffentlichen Daten zu Immobilienverkäufen.
- Historische DVF: Preis, Adresse, Fläche, Art der Immobilie, Datum der Übertragung
- DVF+: dieselben Daten plus technische Variablen aus dem Kataster (Beschaffenheit des Gebäudes, Komfortmerkmale)
- Keine der beiden Datenbanken: Zustand der Immobilie, durchgeführte Arbeiten, Qualität der Ausführungen, Energieeffizienz zum Zeitpunkt des Verkaufs
Quellen abgleichen, um den Preis eines verkauften Hauses zu verifizieren
Sich auf eine einzige Informationsquelle zum Immobilienmarkt zu verlassen, führt zu verzerrten Schlussfolgerungen. Sie betrachten einen DVF-Preis, aber ohne Kontext bleibt diese Zahl stumm.
Das Patrim-Tool der Steuerverwaltung
Über Ihren persönlichen Bereich auf impots.gouv.fr zugänglich, ermöglicht Patrim die Einsichtnahme in die im Ihrem Sektor registrierten Immobilienverkäufe. Sein Vorteil gegenüber DVF: Patrim bietet präzisere Suchkriterien, wie das Baujahr oder die Anzahl der Zimmer. Der Zugang ist kostenlos, aber auf die persönliche Nutzung beschränkt (Schätzung des eigenen Eigentums oder Vorbereitung einer Transaktion).
Die konkrete Rolle eines lokalen Immobilienmaklers
Ein Fachmann in der Branche verfügt über Kenntnisse, die die Datenbanken nicht erfassen. Er weiß, dass ein Haus unter dem Preis verkauft wurde, weil der Verkäufer unter Druck stand, oder dass ein anderes einen hohen Betrag erzielt hat, weil es einen nach Süden ausgerichteten Garten hat. Der menschliche Kontext des Verkaufs ergänzt die Rohdaten.
Sie müssen keinen Vertrag unterschreiben, um Fragen zu stellen. Die meisten Makler teilen gerne aktuelle Preisspannen bei einem ersten Austausch, insbesondere wenn Sie ein potenzieller Verkäufer sind.
Online-Schätzung und tatsächlicher Preis: den Unterschied verstehen
Die Online-Immobilienschätztools nehmen zu. Sie berechnen einen theoretischen Wert, indem sie öffentliche Daten (DVF-Preise, Standort, Fläche) mit statistischen Algorithmen kombinieren. Das Ergebnis gibt eine Größenordnung an, keinen garantierten Verkaufspreis.
Warum dieser Unterschied? Weil der tatsächliche Preis von Faktoren abhängt, die in den Algorithmen fehlen: der emotionalen Verfassung des Käufers, dem Druck des lokalen Marktes zum Zeitpunkt T, der Qualität der Verhandlung oder der Anwesenheit von nicht kartierten Störungen.
- Eine Online-Schätzung spiegelt einen statistischen Durchschnittspreis wider, nicht den spezifischen Wert Ihres Hauses
- Der Preis, den ein Verkäufer in einer Anzeige angibt, ist nicht der endgültige Verkaufspreis (die Verhandlung kann einen erheblichen Teil ausmachen)
- Die DVF-Daten zeigen den beim Notar festgelegten Preis, einschließlich oder nicht einschließlich der Maklergebühren
Den algorithmischen Schätzungen einen DVF-Preis eines ähnlichen Objekts im selben Viertel gegenüberzustellen, bleibt die zuverlässigste Methode, um sich zu orientieren. Aber dieser Vergleich hat nur dann Wert, wenn die Objekte tatsächlich in Fläche, Zustand und genauer Lage vergleichbar sind.
Der Preis eines verkauften Hauses ist niemals eine isolierte Zahl. Es ist eine Angabe, die ihren Sinn erhält, wenn man die Veröffentlichungsverzögerung, die Grenzen der konsultierten Datenbank und den lokalen Kontext der Transaktion kennt. Die Konsultation von DVF oder DVF+ ist ein guter Ausgangspunkt, vorausgesetzt, man bleibt nicht dabei stehen.